생활대책

1. 이주대책

(1) 이주대책의 대상자

<관련법령>

토지보상법 제78조(이주대책의 수립 등) ① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.

- 부득이한 사유(시행령 제40조 제2항)가 있는 경우를 제외하고 이주대책 대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 가구의 수가 10호 이상인 경우에 수립・실시한다.

- 원칙 : 주거용 건축물의 소유자 + 사업인정 등 관계법령에 의한 고시일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주한 자

- 세입자는 이주대책 대상자에서 제외됨.

- 헌법재판소는 주거용 건축물의 세입자의 경우 이주대책이 아니더라도 주거이전비와 이사비 보상이 된다는 이유로 이주대책 대상자에서 제외하는 것이 합헌이라고 판시한바 있음.(2004헌마19)

- 무허가 건축물(불법 용도변경 건축물 포함) 소유자의 경우도 이주대책 대상자에서 제외됨.

- 사업인정 등 관계법령에 의한 고시일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하지 않은 자는 이주대책 대상자에서 제외됨. 단, 질병, 징집, 공무, 취학 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외.

- 수도권지역에서 이주대책으로 주택건설용지를 공급하는 경우 택지개발예정지구공람공고일 1년 이전을 기준일로 함.

(2) 이주대책의 내용

<관련법령>

토지보상법 시행령 제41조의2(생활기본시설의 범위 등)

② 법 제78조제8항에 따라 사업시행자가 부담하는 생활기본시설에 필요한 비용(이하 이 조에서 "사업시행자가 부담하는 비용"이라 한다)은 다음 각 호의 계산식에 따라 산정한다.

③ 제2항제1호 및 제2호에 따른 해당 공익사업지구 안에 설치하는 제1항에 따른 생활기본시설의 설치비용은 해당 생활기본시설을 설치하는 데 드는 공사비, 용지비 및 해당 생활기본시설의 설치와 관련하여 법령에 따라 부담하는 각종 부담금으로 한다.

토지보상법 제78조(이주대책의 수립 등)

④ 이주대책의 내용에는 이주정착지(이주대책의 실시로 건설하는 주택단지를 포함한다)에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립ㆍ실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다.

⑧ 제4항에 따른 생활기본시설에 필요한 비용의 기준은 대통령령으로 정한다.

1. 택지를 공급하는 경우

사업시행자가 부담하는 비용 = 해당 공익사업지구 안에 설치하는 제1항에 따른 생활기본시설의 설치비용 × (해당 이주대책대상자에게 유상으로 공급하는 택지면적 ÷ 해당 공익사업지구에서 유상으로 공급하는 용지의 총면적)

2. 주택을 공급하는 경우

사업시행자가 부담하는 비용 = 해당 공익사업지구 안에 설치하는 제1항에 따른 생활기본시설의 설치비용 × (해당 이주대책대상자에게 유상으로 공급하는 주택의 대지면적 ÷ 해당 공익사업지구에서 유상으로 공급하는 용지의 총면적)

1) 이주자택지(LH 내부기준 요약)

① 공급대상자 : 이주대책 대상자 중 이주자택지 공급을 원하는 자

- 1세대 1택지 원칙

- 동일 세대 내 이주자택지, 협의양도인택지 또는 주택특별공급 대상자가 있는 경우 하나만 공급

- 가옥의 구분소유자가 동일세대원인 경우 1택지 공급,

- 가옥의 구분소유자가 별개 세대인 경우 가옥의 면적이 30평 미만인 경우 공유자 전체를 대상으로 1택지 공급. 가옥의 면적이 30평 이상인 경우 공유지분 면적이 30평 이상인 자는 각각 1택지 공급, 공유지분 면적이 30평 미만인 자는 일정 산식에 의한 지분비율로 공유로 공급.

② 공급규모

- 점포겸용 단독주택용지 : 1필지당 약80평 이하

- 주거전용 단독주택용지 : 1필지당 약100평 이하

③ 공급가격 : 조성원가 – *생활기본시설 설치비

*상하수도, 전기, 통신, 가스시설 등 설치공사비 및 각종 부담금 합계

2) 이주자주택(LH 내부기준 요약)

① 공급대상자

- 수도권, 행복도시, 국가 또는 지자체의 요청이 있는 지역의 이주대책대상자 중 이주자택지 공급대상자에 해당되지 않는 자

- 이주대책 대상자 중 주택의 공급을 원하는 자

- 택지 부족이 예상되는 등 사업지구 여건상 주택공급방식의 이주대책 수립이 불가피한 경우

② 공급기준

- 유주택자에게도 공급 가능

- 동일 세대 내 이주자택지, 협의양도인택지 또는 주택특별공급 대상자가 있는 경우 하나만 공급

- 공유자에 대한 공급기준은 이주자택지 공유자에 대한 공급기준 준용

③ 공급규모

- 원칙 : 전용면적 25.7평 이하

- 예외 : 가옥의 전용면적이 25.7평 초과하는 경우 전용면적 25.7평 초과 주택 공급 가능

④ 공급가격

- 일반분양가격 – 생활기본시설 설치비

3) 이주정착금

① 지급대상

- 이주대책을 수립・실시하지 아니하는 경우 또는 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우에는 이주정착금을 지급해야 한다.

- 이주대책을 수립・실시할 수 없는 아래와 같은 부득이한 사유가 있는 경우에는 이주정착금을 지급해야 한다.

・ 인근에 택지조성을 위한 적합한 토지가 없는 경우

・ 이주대책에 필요한 비용이 본래 공익사업에 소요되는 비용을 초과하는 등 사실상 수립・실시가 곤란한 경우

② 산정

- 주거용 건축물 감정평가액의 30%

- 최저한도 600만원 ~ 최고한도 1,200만원

2. 이주대책 외 주택특별공급

(1) 무주택 소유자에 대한 분양(임대)주택 특별공급

- 기준일 이전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에 가옥을 소유하고 있는 자로서 입주자모집공고일 현재 무주택세대주 대상

- 공급가격 : 일반분양가

(2) 세입자에 대한 임대주택 특별공급

- 기준일 3개월전부터 최초보상 개시일까지 당해 사업지구에서 계속하여 거주하는 세입자로서 입주자모집공고일 현재 무주택세대주 (우선순위:무주택기간,거주기간)

- 공급가격 : 일반임대가격

(3) 기타 : 국민임대주택 특별공급, 국민임대주택 임시사용

3. 사업시행자 생활대책

(1) 취지

토지보상법상의 이주대책과는 별개로 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 시행하는 것. 관련법상 의무규정이 아니므로 명문 규정 없이 사업시행자의 내부 규정에 의해 시행되고 있음.

(2) 대상자

1) 영업자

- 점포용 건물 소유 영업자 : 점포용 건물 소유자 + 영업보상 대상자 + 사업자등록 필

- 허가 등 업종 : 영업보상 대상자 + 사업자등록 필

- 자유업종 : 영업보상 대상자

2) 영농자

- 자경농 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에서 농지 1,000㎡ 이상을 소유하고 경작 + 농업보상 대상자

- 임차농 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에서 농지 1,000㎡ 이상을 임차하고 경작 + 농업보상 대상자

3) 시설채소 또는 화훼업자

- 자경농 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에서 토지 660㎡ 이상을 소유하고 경작 + 농업보상 대상자

- 자경농 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에서 토지 660㎡ 이상을 임차하고 경작 + 농업보상 대상자

4) 축산업자

- 등록업자 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 축산법에 따라 등록하고 축산업을 영위 + 축산보상 대상자

- 미등록업자 : 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 축사 등 200㎡이상 시설을 갖추고 축산업을 영위 + 축산보상 대상자

(3) 기준일

- 이주대책 대상자 기준일을 원칙으로 함.

- 수도권 지역의 경우는 이주대책 대상자 기준일 1년 이전.

(4) 공급방법 : 상가부지 또는 상가점포 공급

도로보상

<토지보상법 관련규정>

제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.2.5.>

1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내

2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내

3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법

②제1항제2호에서 "사실상의 사도"라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005.2.5., 2012.1.2., 2012.4.13.>

1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

③구거부지에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.

④제1항 및 제3항에서 "인근토지"라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.

<감정평가실무기준 관련규정>

6.2.4 사도법에 따른 사도부지

① ｢사도법｣에 따른 사도의 부지(이하 “사도부지”라 한다)에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 5분의 1 이내로 한다.

② 제1항에서 “인근토지”란 그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다.

6.2.5 사실상의 사도부지

① 사실상의 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 한다.

② 제1항에서 “인근토지”란 [810-6.2.4-②]을 준용한다.

1. 사도법상 사도부지

(1) 의의

사도법에 따른 사도란 공도가 아닌 도로로서 그 소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 스스로 관할 지자체장의 사도개설허가를 받아 개설되는 공도에 접속되는 도로를 말하며, 사도관리대장에 등재되고 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없는 도로를 의미합니다.

(2) 평가방법

- 사도법상 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 5분의 1 이내로 합니다.

- 후술할 사실상의 사도의 경우는 3분의 1로 평가함에 비해 사도법상 사도의 경우 더 낮게 하는 이유는 사도법상 사도는 토지소유자가 직접 사도개설허가를 받아 설치한 도로이므로 그만큼 토지소유자의 자의로 설치함에 따라 인근 토지로의 가치 화체 정도가 상대적으로 강하다고 보기 때문입니다. 쉽게 말하면 토지소유자의 필요에 의해서 설치한 도로이므로 도로 개설로 인하여 수혜를 받는 본체가 되는 땅에 이미 그 가치가 많이 묻어 있으므로 도로 부분은 보상을 적게 해 주어도 된다는 논리입니다.

- 여기서 ‘인근토지’라 함은 해당 도로부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적 이용상황의 토지로서 대상토지와 지리적으로 가까운 토지를 의미합니다. 따라서 해당 부분의 현황이 도로로 이용되기 전의 원래 현황지목이 무엇인지도 참고해야 할 것이고, 인근이 농경지대인지, 주거지대인지 역시도 중요한 판단기준이 될 것입니다.

- 또 하나의 논점이 ‘인근토지’의 감정평가금액이 해당 사도가 개설된 상태의 금액인지 개설되기 전 상태의 금액인지의 문제입니다. (구)공특법 체제에서는 인근토지 감정평가액은 해당 도로의 개설로 인한 개발이익을 포함하지 않는다는 규정이 있었으나 현 토지보상법 체제로 넘어오면서 해당 규정이 삭제된 바, 현재는 인근토지에 대한 감정평가액 산정 시 사도가 개설된 상태를 상정하여 감정평가합니다.

2. 사실상의 사도부지

(1) 의의

사실상의 사도란 사도법상 사도 외의 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 의미합니다.

① 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

② 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

③ 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

④ 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

- ①번의 경우 도로법이나 국토계획법 등에 의해 설치가 강제된 것이 아니라 토지소유자의 자의에 의해 설치한 것으로서 도로부분의 가치가 동일인 소유의 다른 토지로 이전된 것이어야 합니다. 따라서 도로와 본체의 소유자가 다른 경우는 사실상 사도가 아닙니다.

- ②번의 경우에는 민법 제219조 상의 주위토지통행권이 발생한 도로, 통행지역권이나 임대차 등 약정에 의한 통행권이 발생한 도로, 공동체 생활을 하면서 자연발생적으로 형성된 도로 등이 있습니다.

- ③번의 경우는 건축법상 건축물의 대지는 너비 4미터이상의 도로에 2미터 이상을 접해야 하는데, 이 때의 ‘도로’란 국토법・도로법・사도법 등 법령에 의하여 고시된 도로 뿐만 아니라 건축허가권자(지자체장)이 위치를 지정・공고한 도로를 의미합니다. 당 규정의 경우는 후자의 도로를 지칭합니다.

- ④번의 경우 토지소유자가 일단의 넓은 토지를 개발하면서 인허가 등을 받거나 본체 부분의 토지의 효용증진을 위하여 도로를 개설하는 이른바 ‘단지분할형’ 도로를 의미합니다. 대법원에서도 이를 사실상의 사도의 유형으로 판단하고 있습니다.(96누2569판결)

(2) 평가방법

- 사실상의 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 합니다.

- 사실상의 사도부지를 인근토지에 비해 낮게 감정평가하는 이유는 사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시킴으로써 보호되고 있는 토지가치에 화체되었다고 보거나, 화체되지 않은 경우에도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을수 없으므로 그 경제적 가치가 정상적인 토지에 비하여 낮기 때문입니다.

- ‘인근토지’의 개념 및 감정평가액 산출 방법은 사도법상 사도와 동일합니다.

3. 예정공도 부지

(1) 의의

- 예정공도란 국토계획법에 따른 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 도로를 의미합니다. 더 상술하자면, 기반시설로서의 도로는 ‘도시관리계획결정 → 토지등의 수용 → 도로개설공사 → 도로로 사용’ 등과 같은 과정을 거쳐서 설치되나 예정공도는 이러한 과정을 거치지 않고 도시관리계획 결정 후 곧바로 사실상 개설된 도로를 말합니다.

- 이해를 돕기 위해 예정공도의 예를 들면 다음과 같습니다. 어떤 토지 위에 도시계획도로를 새로 개설하는 내용의 고시가 된 후 고시 내용에 따라 토지가 분할이 되었고, 분할 후 토지 소유자는 도로 편입부분이 아닌 정상 필지 위에 상가를 신축하습니다. 상가를 신축한 이후 자연스럽게 도시계획도로로 편입될 예정인 필지는 상가 입주자 및 이용객 및 인근 주민의 통행로로 사용되게 되었습니다. 이러한 경우 도시계획도로 편입 예정 필지 부분을 예정공도로 볼 수 있습니다.

- 이러한 예정공도는 개념상 ‘자기토지의 편익을 위하여’ 설치한 도로로 볼 수는 있으나 도시관리계획에 의하여 도로개설 예정이 강제된 것이므로 ‘스스로 설치한 도로’가 아니라는 점에서 사실상 사도와는 구별됩니다.

(2) 평가방법

- 예정공도 부지는 사도법상 사도 또는 사실상 사도에 해당되지 않는 바, 토지보상법 시행규칙 제26조가 적용되지 않고 일반적인 토지평가 방법인 동법 시행규칙 제22조에 따라 공도부지의 감정평가방법에 준하여 평가합니다. 따라서 예정공도의 감정평가는 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가합니다. 참고로 공도란 국가 지자체가 행정권의 작용으로서 토지를 일반 공중에의 통행에 제공한 도로를 의미합니다.

축 산 보 상

1. 보상대상

아래 ①~③ 중 어느 하나에 해당하면 보상대상임.

① 축산법 제22조에 따라 등록한 부화업, 계란집하업, 종축업,

② 가축별 기준 마리수 이상의 가축을 기르는 경우

③ 가축별 기준 마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축별 기준 마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율합계가 1 이상인 경우

* 기준 마리수

ex. 닭이 100마리, 돼지가 10마리라면 각각은 기준마리수에 미달하나 100/200+10/20=1 로서 비율 합계가 1 이상이 되므로 보상대상이 됨.

cf. 기본조사 당시, 평가 당시, 계약체결 당시 등 어느 경우이든 기준 마리수 이상을 사육하고 있어야 함.

2. 보상요건

(1) 시간적 요건 : 사업인정고시일 등 이전부터 사업인정고시일 등 당시까지 계속하여 사육.

(2) 장소적 요건 : 가축 사육이 허용되는 지역 내 적법한 건축물에서의 사육.

(3) 시설적 요건 : 인적, 물적 시설을 모두 갖추고 사육.

(4) 행정적 요건 : 사업인정고시일 등 전에 관계법령에 의한 허가 등을 얻어야 할 것.

3. 보상유형

(1) 폐업보상 : 축산소득 2년분 + 축산시설의 매각손실액

(2) 휴업보상 : 축산소득 x 영업기간 + 고정적비용 + 이전비 + 감손상당액 + 부대비용

(3) 이전비보상 : 이전비 + 감손상당액

4. 보상항목

(1) 축산소득(영업이익) : 실제소득기준 or 축산물생산비조사자료 기준

(2) 이전비 : 차량운반비(생동물할증 반영), 상하차비 , 잡비

(3) 감손상당액 : 유산으로 인한 손실, 체중감소로 인한 손실, 출하지연에 따른 손실

수목보상

1. 보상의 원칙

수목 역시 지장물의 일종으로서 지장물보상의 원칙을 규정한 토지보상법 제75조에 따라 취득비와 이전비 중 작은 금액으로 보상함.

2. 이전비 항목

(1) 이식비

- 수목 이식의 절차 : 뿌리돌림 → 굴취 → 운반 → 식재

- 굴취비, 운반비, 상하차비, 식재비, 재료비, 부대비용 등으로 구성됨.

- 굴취비, 식재비는 인건비 항목으로서 조경공과 보통인부 노임으로 계산함.

- 직경 및 수고에 따라 가중치가 달라짐.

(2) 고손액 : 이전에 따른 과수의 고사에 따른 손실액

(3) 감수액 : 이전에 따른 수확량의 감소에 따른 손실액

3. 취득비(수목의 가격) : 조달청가격 또는 조경수협회가격 참조

4. 과수 이전비

(1) 이식이 가능한 경우

1) 결실기

- 이식적기 : 이전비 + 고손액 + 감수액

- 이식부적기 : 이전비 + 고손액 x 2 + 감수액

2) 비결실기

- 이식적기 : 이식비 + 고손액

- 이식부적기 : 이식비 + 고손액 x 2

(2) 이식이 불가능한 경우 (과수의 경우 결실기 이후에는 사실상 이전이 불가능)

1) 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의한 평가

2) 거래사례가 없는 경우

- 결실기 : 식재상황, 잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가

- 비결실기 : 소요비용의 현가 합

5. 관상수 이전비

- 이식적기 : 이전비 + 고손액

- 이식부적기 : 이전비 + 고손액 x 2

7. 묘목

(1) 상품화 가능

- 원칙 : 손실보상 없음

- 예외 : 매각손실이 있는 경우 매각손실분 보상

(2) 상품화 곤란 또는 상품화 시기 미도달 : 이전비 + 고손액(고손율은 1~2%)

(3) 파종 또는 발아중 : 기준시점까지 소요된 비용 현가액

영업이익보상 대상 여부 판단(판례, 질의회신, 유권해석을 중심으로)

기본적으로 토지보상법 및 동법 시행규칙에 의하면 영업손실 보상의 대상이 될 요건은 아래와 같습니다.

1. 사업인정고시일등 이전부터 영업을 개시하였고 사업인정고시일등 당시까지 계속해서 영업을 하고 있을 것.

2. 적법한 장소에서 영업을 할 것. (89.1.24 이전 건축한 무허가건축물 내 영업은 적법한 것으로 간주)

3. 인적, 물적 시설을 갖추고 영업을 할 것.

4. 관계법령에 의한 허가, 등록, 신고 등을 사업인정고시일 이전에 필하였을 것.

5. 공익사업의 시행으로 특별한 희생이 발생하는 영업일 것.(실질적으로 손실이 발생하는지 여부)

상기 규정을 보충하는 주요 판례 및 유권해석, 질의회신을 정리하면 다음과 같습니다.

판례> 사업인정고시일 이후 사업지구 내 다른 곳으로 영업장소를 이전하여 영업한 경우 영업보상 대상인지?

☞ 영업손실 보상 대상 여부는 사업인정고시일을 기준으로 판단해야 하고, 사업인정고시일 당시 보상대상에 해당한다면 사업지구 내 다른장소로 이전했더라도 손실보상 대상이 된다.(2011두27827)

판례> 무신고 영업이 보상대상이 될 수 있는지?

☞ 관련 법규에서 일정 사항을 신고하도록 규정하고 있지만 그러한 신고를 하도록 한 목적이나 규정의 체제 및 내용 등으로 볼 때 신고를 하지 않았다고 하여 영업 자체가 위법성을 가진다고 볼 수 있는 경우라면 신고를 하지 않았다고 하더라도 보상대상이 될 수 있다.(2010두12842)

판례> 재결 절차를 거치지 아니하고 곧바로 소송을 제기할 수 있는지?

☞ 영업을 폐지하거나 휴업하는 자가 사업시행자에게서 영업손실 보상을 받기 위해서는 재결절차를 거치지 아니하고 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.(2009두10963)

판례> '적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업' 여부의 판단기준 시기?

☞ 토지보상법 제67조 제1항에 의하면 협의보상은 협의성립 당시의 가격을, 재결은 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있으므로 '적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업' 인지 여부는 협의는 협의성립, 재결은 재결당시를 기준으로 판단해야 한다.(2010두11641)

판례> 영업을 위하여 투자한 비용이나 그 영업으로 기대되는 기대이익이 보상 대상인지?

☞ 보상 대상이 되는 '영업의 손실'이란 수용으로 인하여 영업을 할 수 없거나 제한 받음으로 인한 직접적인 손실을 말하는 것이지 영업을 하기 위해 투자한 비용이나 그 영업을 통하여 얻을 것으로 기대되는 기대이익은 보상대상이 아니다.(2003두13106)

유권해석> 주거용 건축물에서 영업한 경우 주거이전비와 영업손실보상 모두 지급 가능한지?

☞ 주거용 건축물을 영업장소로 사용하여 '무허가건축물'에 해당하게 된 경우 그 건축물은 더이상 주거용 건축물이 아닌 것으로 보아야 할 것이므로 같은 장소가 주거용인 동시에 영업용 건축물에 해당될 수는 없다고 본다.

판례> 자기 명의로 영업신고를 하지 아니한 경우 영업보상 대상이 되는지?

☞ 다른 사람의 이름으로 제조업 신고(영업신고)를 한 경우 그 신고는 적법한 신고로 볼 수 없다.(2000다73612)

유권해석> 공익사업시행지구에 편입되는 우유대리점이 보상대상인지?

☞ 토지보상법 관련 규정에 따른 보상요건에 적합하고 공익사업 시행으로 해당 영업을 휴업하는 경우 영업손실 보상대상으로 보나, 개별적인 사례는 사실관계 등을 종합적으로 판단하여 검토해야 한다.

유권해석> 임대차계약이 사업인정고시일 전에 만료된 경우 영업보상 대상인지?

☞ 영업손실을 보상받기 위해서는 공익사업의 시행으로 영업손실이 발생해야 하나 임대차계약이 사업인정고시일 등 전에 종료되어 영업을 폐지하거나 영업장소를 이전하는 경우 등이라면 손실이 발생한다고 볼 수 없어 영업보상 대상이 아니다.

유권해석> 사업인정고시일 이후 영업을 승계한 경우 영업보상 대상인지?

☞ 토지보상법상 영업보상 대상 요건을 모두 충족하고 사업인정 고시가 된 이후 영업을 적법하게 승계한 경우라면 영업보상 대상이 된다.

유권해석> 사업자등록 여부가 영업보상대상 여부의 판단기준이 되는지?

☞ 토지보상법 시행규칙 45조에 따르면 무허가건축물 등(불법용도변경 건축물 포함)내에서 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 하는 경우에는 휴업에 따른 영업이익을 1천만원 상한으로 보상하는 바, 이러한 경우에만 사업자등록 여부가 영업보상대상 여부의 판단기준이 될 뿐, 그 이외에는 사업자등록은 보상대상의 판단기준이 될 수 없다.

유권해석> 비영리법인이 운영하는 수익사업이 영업보상 대상인지?

☞ 비영리법인이 테니스장을 운영할 경우 토지보상법상의 제반 요건을 충족하는 경우라면 관계법령에 따라 비영리를 목적으로 설립된 법인이라도 일정한 영업행위가 가능할 수 있으나 구체적인 사안은 관련법령 및 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단해야 함.

유권해석> 영업보상대상자가 보상당시 휴업중인 경우 영업보상 대상이 되는지?

☞ 보상 당시 영업보상 대상자가 신병치료 등을 이유로 휴업중인 경우라면 보상대상자가 일시적으로 영업을 중단하였다가 영업을 계속할 수 있는지 등을 고려하여 보상 여부를 결정하여야 한다.

유권해석> 공장등록 변경을 하지 아니한 경우 보상대상이 될 수 있는지?

☞ 사업인정고시일등 전부터 적법하게 공장등록을 하였으나 등록변경 사유가 발생했음에도 등록변경을 하지 않은 경우 이것이 공장등록 취소사유에 해당되지 않는 경우라면 보상대상이다.

질의회신> 사업자등록증상의 영업과 다른 영업을 영위하고 있는 경우 영업보상 대상인지 여부?

☞ 해당 영업이 토지보상법상 요건을 충족하는 경우라면 사업자등록증과는 관계없이 보상대상에 해당한다.

유권해석> 영업의 성질상 휴업하지 않고 다른 장소에 이전하여 영업이 가능한 경우 보상대상인지?

☞ 고압가스를 다른 곳에서 충전하여 사무실에서 임시 보관 후, 고정거래처에 배달 납품하는 영업장의 경우 영업장이 당해 공익사업에 편입되었더라도 영업의 성질상 휴업하지 아니하고 다른 장소에 이전하여 계속적으로 당해 영업이 가능한 경우에는 영업손실보상 대상에 해당하지 아니한다고 보나, 개별적인 사례에 대해서는 관계법령 및 사실관계를 조사하여 판단해야 할 것.

☞ 주거용 건물(자택)에서 물품 등을 일시 보관하였다가 거래처에 물품 등을 배달 납품하는 경우에는 영업보상 대상으로 보기 어려울 것임.

질의회신> 영업시설의 일부가 편입되는 경우에도 영업보상 대상인지?

☞ 영업시설의 일부가 편입되는 경우 일부 편입에 따라 잔여시설을 보수하지 않고는 그 영업을 지속할 수 없는 경우라면 발생하는 손실과 영업규모 축소에 따른 손실을 보상해 주어야 함.

참고가 될만한 판례나 유권해석은 위에 열거한 사항과 같습니다.

영업이익보상 4개월분 대상자 제외와 관련하여 간단하게 정리하자면,

1. 사업인정고시일 이전부터 적법 장소에서 적법하게 인적, 물적 시설을 갖추고 영업하고 있어야 하며,

2. 단순한 사무를 보는 사업장으로서 판매, 가공, 서비스제공 등의 행위가 이뤄지지 않는 경우는 제외

3. 물건의 적치 및 보관(창고 및 도매)의 기능만 하여 영업장 이전에 따른 손실이 발생하지 않는 경우 제외

정도로 정리해 볼 수 있겠습니다.

하지만 업종과 업태가 매우 다양한 만큼 일률적으로 정리하기는 매우 어렵습니다. 실제로 대리점 영업이나 설비 업종 관련 유권해석이나 판례를 봐도 영업이익보상 대상 인정에 부정적인 입장을 취하면서도 구체적인 사항은 개별적인 사실관계를 고려하여 판단해야 한다며 한발짝 물러서는 태도를 취하고 있습니다.

주거이전비

주거이전비의 경우 가구원수에 따라 기계적으로 산출되기 때문에 감정평가사가 개입할 여지는 없습니다. 다만 지급 대상이 되는지 아닌지 만이 논점이 될 뿐일 것입니다.

주거이전비에 대한 토지보상법상 근거규정은 법 제78조 제5항입니다. 토지보상법 제78조 제5항에 따르면 '주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다'고 되어 있습니다.

구체적인 산정 방법은 동법 시행규칙 제54조에 기재되어 있는 바, 다음과 같습니다.

제54조(주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2016.1.6>
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.  <개정 2007.4.12, 2016.1.6>
③제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 이 항에서 "월평균 가계지출비"라 한다)를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다.  <개정 2009.11.13, 2012.1.2>
1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3

이를 요약하자면 다음과 같습니다.

1. 소유자에 대하여는 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 지급합니다. 세입자 처럼 사업인정고시 당시 또는 관계법령에 의한 고시등이 있은 당시를 기준으로 하라는 법규정은 없으나 대한법률구조공단 등의 질의회신으로 볼 때 세입자와 동일한 기준일 규정이 적용되는 것으로 해석함이 타당할 것으로 보입니다. 즉, 사업인정고시일 등 당시 소유자인 피수용자만 주거이전비 지급대상이 됩니다. 단, 소유자가 실거주자가 아니거나 무허가건축물인 경우는 제외됩니다.
2. 세입자의 경우는 사업인정고시 당시 또는 관계법령에 의한 고시등이 있은 당시 3월이상 거주한 자에 대하여 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 지급하도록 되어 있습니다. 단, 무허가건축물등에 입주한 세입자의 경우 사업인정고시일 등 당시 당해 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 상기 주거이전비를 지급하도록 규정하고 있습니다.

 
월평균 가계지출비는 국가통계포털(KOSIS)에서 검색하실 수 있습니다.

또한 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 이사비를 별도로 지급해야 합니다. 이사비는 공익사업지구 밖으로 이사함에 따라 별도로 소요되는 이사비용을 보전해 주는 것이라고 볼 수 있습니다.

다만, 재개발 등 정비사업의 경우 공람공고일이 기준인지 상기 토지보상법 시행규칙 제54조에 따를지 논란이 있었습니다. 하지만 2015.2.26 선고된 2012두19519 대법원 판결에 따라 논란의 소지가 없어졌습니다. 대법원은 "구 도정법 제36조, 구 공익사업법 제78조, 동법 시행규칙 제54조 등의 문언과 규정 형식 등을 종합하면 구 도정법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용건축물의 소유자를 대상으로 한다"라는 요지로 판시한 바 있습니다.

​정리하자면, 정비사업의 경우 기준일은 '공람공고일'이며, 실제 거주자에게만 보상한다는 것입니다.

국토부에서도 2016.05.31. 주택정비과 질의회신에 대하여 다음과 같은 취지로 답신한 바 있습니다.

1. 질의요지
세입자들에게 주거이전비와 이사비가 지급대상자 선정 기준일이 언제인지
2. 회신내용
「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제2항에 따르면 영 제44조의2제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 하도록 하고 있으므로, 질의하신 사항의 경우 해당 정비구역의 공람공고일이 기준시점임을 알려드리니, 정확한 일자 등에 대하여는 해당 정비계획수립권자인 관할 장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.

잔여지 관련 논점 정리

<토지보상법>

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다. <개정 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.

③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.

④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

<토지보상법 시행령>

제39조(잔여지의 판단) ① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

<토지보상법 시행규칙>

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) ①동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

②동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

1. 개설

(1) 잔여지의 의의 및 요건

감정평가사로서 보상평가를 진행하다 보면 잔여지에 관한 문제는 매우 자주 맞닥뜨리는 편입니다. 일대가 면(面)적으로 편입되는 사업에는 잔여지 문제가 비교적 덜 발생하지만 도로개설사업이나 철도사업 등 선(線)적 사업에는 잔여지에 관한 문제점을 주장하시는 소유자가 매우 많습니다. 잔여지란 무엇일까요? 토지보상법 제73조 제1항에 의하면 ​'동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 토지'를 말한다고 규정되어 있습니다.

상기 잔여지의 정의에서 '잔여지'가 될 요건을 분설하여 보겠습니다. 먼저 잔여지가 되기 위해서는 '동일소유자'에게 속하는 토지여야 합니다. 또한 '일단의 토지'여야 합니다. 일단의 토지란 반드시 1필의 토지를 지칭하는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 여러 필지까지 포함하는 것입니다.

(2) 잔여지 보상의 종류

자신의 토지가 잔여지에 해당한다고 주장하는 분들이 계신 반면, 그렇지 않은 분들도 계십니다. 그렇다면 과연 내 땅이 잔여지에 해당되어 보상대상이 될 수 있을지부터가

가장 근본적인 의문일 것입니다. 만약 잔여지를 매수해달라는 건이라면 토지보상법 제74조가 적용되어 일정한 요건을 충족해야 합니다. 그러나 가치하락보상의 경우는 동법 제73조가 적용되어 '일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나'라고 규정된 바, 잔여지의 가액 감소 자체를 보상 대상으로 규정하고 있을 따름입니다. 따라서 현행 토지보상법은 감소액의 다소에 구애됨이 없이 보상하는 것으로 간주함이 타당할 듯합니다.

2. 잔여지 가치하락 보상

(1) 잔여지 가치하락 보상평가의 원칙

잔여지로 인정될 경우 가치하락에 따른 보상평가 방법은 다음과 같습니다.

토지보상법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지가액에서 공익사업에 편입된 후의 잔여지가액을 뺀 금액으로 차액만큼 편입전후를 비교하여 보상하도록 하고 있습니다.

공익사업에 편입되기 전의 잔여지가액은 일단의 토지 전체가액에서 공익사업에 편입되는 토지 부분의 가액을 뺀 금액으로 산정합니다. 만약 대상토지가 공익사업지구에 편입됨으로 인하여 잔여지 가치가 변동되었다고 인정될 경우는 변동되기 전의 가액으로 평가합니다.

공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액은 잔여지만이 남게 되는 상태를 기준으로 평가합니다. 즉, 잔여지의 개별요인을 기준으로 평가한다는 의미입니다. 예를 들어 정사각형 모양의 토지의 일부가 편입되어 삼각형 모양의 면적이 과소한 토지가 되었다면 삼각형의 면적과소한 토지를 기준으로 평가한다는 의미입니다.

(2) 잔여지 가치하락 보상평가시 유의할 사항

잔여지 보상평가 시 주의할 점으로는 '사업시행이익과의 상계 금지'라는 원칙이 있습니다. 쉽게 말해서 맹지인 토지의 일부가 수용되어 토지 앞에 8미터 도로가 개설되었으니 토지 가치가 매우 증대되었으므로 잔여지 가치하락과 사업시행으로 인한 이익과 '퉁'치는 것이 불가능하다는 원칙입니다.

또한 대법원 판례(대법원 2011.2.24선고 2010두23149판결)에 의하면 잔여지 가치하락에 따른 보상에서 보상할 손실에는 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다고 판결한 바 있습니다. 즉, 현재의 물리적 형상의 열세 뿐만 아니라 장래의 경제적 손실까지 감안하여 평가할 수 있다는 의미입니다.

같은 맥락에서 잔여지에 통로나 담장 및 그 밖의 공사가 필요한 경우에는 그 비용상당액을 고려하여 손실을 계상해야 합니다.

조금 더 디테일한 사항을 살펴보자면, ​평가의 기준시점은 협의평가시는 협의성립 당시의 가격을, 재결시에는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다.적용하는 공시지가를 언제 것으로 할 지 다소 논란은 있습니다만 잔여지 가치하락에 따른 보상은 공익사업시행지구에 편입되는 시점을 기준으로 함이 타당할 듯 합니다. 가치하락 발생시점이 공익사업시행지구 편입시점이므로 공법상 제한 역시 보상 당시를 기준으로 하게 됩니다. 따라서 보상 이후 해당 공익사업과 관계 없이 공법상 제한이 변경된 경우라 할지라도 이를 고려하면 안될 것입니다.

3. 잔여지 매수보상

(1) 잔여지 매수보상 규정의 취지

토지보상법 제74조 제1항에는 다음과 같이 규정되어 있습니다.​

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

만약 편입부분의 객관적 시장가치만 보상하고 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대해 별도로 보상하지 않는다면 보상 전에 비하여 보상 후의 재산권 가치가 감소되기 때문에 상기와 같은 규정을 두는 것입니다.

(2) 잔여지 매수보상대상에 해당될 요건

먼저 잔여지 매수의 요건을 상기 규정에서 부터 하나하나 추출하여 분석해 보겠습니다. 먼저 잔여지 가치하락보상과 마찬가지로 "잔여지"의 요건을 충족해야 합니다.

즉, 상기 토지보상법 제74조 1항의 '동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 남은 토지'라는 요건을 일단 충족해야 합니다.

또한 상기 토지보상법 규정 중에서 '종래의 목적'이라 함은 취득 당시 해당 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 목적을 의미하고 장래 이용할 것으로 예정된 목적은 포함하지 않습니다.

또한 '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란한 것은 물론이고 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우(예를 들면 이용은 가능할지라도 많은 추가비용이 소요되는 경우)도 포함합니다.

잔여지의 종래목적 사용 불가능 여부에 대해서는 아래와 같이 토지보상법 시행령에 비교적 자세히 규정이 되어 있습니다.

법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1.대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2.​농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3.​공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4.​ 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

여기서 특히 1번 요건과 관련해서 건축법 제57조 제1항은 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건축법 시행령 제80조에서는 이러한 분할제한 면적으로, 다음과 같이 규정하고 있습니다.

◾주거지역 60제곱미터

◾상업지역 150제곱미터

◾공업지역 150제곱미터

◾녹지지역 200제곱미터

◾그 외 지역 60제곱미터

대지의 경우에는 위의 범위 안에서 지자체의 조례로 정하는 분할제한면적을 참작하여 판단할 수 있습니다.

이와 같이 잔여지가 상기의 요건에 해당하는지 여부를 판단할 때는

◾​잔여지의 위치, 형상, 이용상황, 용도지역

◾공익사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적

등을 종합적으로 고려해야 합니다. (토지보상법 시행령 제39조 제2항)

또한 잔여지와 인접한 본인소유토지의 유무 및 일단지 사용 가능성도 고려해야 합니다.

(3) 잔여지 매수대상 토지의 감정평가

감정평가 원칙은 '잔여지를 포함한 일단의 토지 전체가액 - 편입되는 토지의 가액'으로 평가하는 바, (감정평가실무기준 800-6.3.4) 가치하락보상과 그 논리가 매우 유사합니다.다만, 이 때 편입토지 가액은 일단의 토지 전체가액을 기준으로 함이 원칙이므로 일단의 토지가액과 편입토지의 적용단가는 같은 것이 일반적입니다. 그 외 기준시점이나 적용공시지가, 당해사업으로 인한 가치변동 반영여부, 사업이익상계금지 등은 가치하락보상의 경우와 같습니다.

<법령 규정>

도정법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1, 2013.12.24>

② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.>

<관련 판례>

대법원은 2015. 11. 27. 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고, 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결)

<문제점>

☞ 도정법상 청산금 협의가 이루어지지 않으면 별도로 토지보상법에 의한 절차를 거칠 필요 없이 바로 조속재결신청청구를 할 수 있다. 따라서 협의 감정평가를 수행할 감정평가사는 시장군수의 추천을 받으면 그만이므로 현금청산자 측 추천 감정평가사를 선임할 수 없다는 결론에 도달한다. (현실적으로 주민 추천 평가사 선임 여부는 조합의 재량)

→ 조속재결신청을 하여 지연가산금을 받는 것이 나은지 vs 주민추천 평가사 선임이 나은지

<현금청산 기준일과 기산일>

1. 도정법 개정 전(2013.12.24. 전 조합설립인가를 신청했거나 조합설립인가 받은 경우)

(1) 분양신청을 하지 않은자, 분양신청을 철회한 자

- 현금청산 기준일 : 분양신청기간 종료일 다음날

- 현금청산 기산일 : 현금청산 기준일 ~ 150일이 지난 다음날

(2) 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

- 현금청산 기준일 : 관리처분계획 인가일 다음날

- 현금청산 기산일 : 현금청산 기준일 ~ 150일이 지난 다음날

2. 도정법 개정 후(2013.12.24. 후 조합설립인가를 신청했거나 조합설립인가 받은 경우)

- 현금청산 기준일 : 관리처분계획 인가일 다음날

- 현금청산 기산일 : 현금청산 기준일 ~ 90일이 지난 다음날

- 유일한 예외 : 분양신청기간 종료 후 분양계약을 체결하지 않은 경우 분양신청기간 종료일 다음날이 현금청산 기준일, 기준일 이후 90일이 지난 다음날이 현금청산 기산일

<결론>

1. 도정법 개정 전 & 분양신청을 하지 않은자, 분양신청을 철회한 자

분양신청기간 종료일 다음날부터 150일이 지난 다음날 이후 현금청산자가 재결신청을 청구하면 조합은 60일 내에 재결신청을 해야 하며 이를 해태할 시 지연이자 지급의무가 발생.

2. 도정법 개정 전 & 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

관리처분계획 인가일 다음날부터 150일이 지난 다음날 이후 현금청산자가 재결신청을 청구하면 조합은 60일 내에 재결신청을 해야 하며 이를 해태할 시 지연이자 지급의무가 발생.

3. 도정법 개정 후

관리처분계획 인가일 다음날부터 90일이 지난 다음날 이후 현금청산자가 재결신청을 청구하면 조합은 60일 내에 재결신청을 해야 하며 이를 해태할 시 지연이자 지급의무가 발생.

* 현금청산 기산일은 일종의 협의기간만료일 개념.

토지 보상평가의 원칙

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.

1. 객관적 기준 감정평가

토지 보상평가는 기준시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 감정평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다.

- 객관적 상황 : 제3자의 입장에서 판단, 특수한 용도에 이용할 것을 전제로 하거나 주위환경이 특별하게 바뀔 것을 전제하는 경우가 아닐 것.(ex. 온천으로 개발가능성이라는 장래의 동향을 지나치게 크게 평가하는 경우)

2. 현실적인 이용상황 기준 감정평가

토지 보상평가는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 관련 법령 및 이 기준에서 달리 규정하는 경우는 그러하지 아니하다.

- 현실적인 이용상황 기준 감정평가의 예외 : 일미불무

3. 개별 감정평가

토지 보상평가를 할 때에는 대상토지 및 소유권외의 권리마다 개별로 행하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개별로 보상액을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가할 수 있다.

<개별평가의 예외>

- 일괄평가 : 2필지 이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 경우는 일괄평가함.

- 구분평가 : 한필지의 토지라고 해도 이용상황이 다르거나 용도지역 등이 달라 가치가 상이한 경우에는 이를 구분하여 평가함.

- 부분평가 : 한 필지 토지의 일부분만이 편입되는 경우 편입당시 토지 전체의 상황을 기준으로 평가함.

4. 나지 상정 감정평가

토지 보상평가는 나지 상태를 상정하여 감정평가한다. 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있어 그 건축물 등과 토지를 일괄하여 감정평가 하는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 건축물 등이 있는 것이 토지 가치의 증가요인이 되는 경우는 건축물이 있는 상태대로 평가

(ex. 개발제한구역 내 건축물 있는 토지)

5. 해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제 감정평가

토지 보상평가는 다음 각 호의 사항으로 인한 가치의 증감분을 배제한 가액으로 감정평가한다.

① 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 것에 따른 가치의 증감분

② 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행한 토지이용계획의 설정・변경・해제 등에 따른 가치의 증감분

⓷ 그 밖에 해당 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 가치의 증감분

6. 공시지가 기준 감정평가

토지 보상평가는 표준지공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 기준시점까지의 관련 법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 토지보상법 시행령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖에 토지의 위치・형상・환경・이용상황 등

개발이익 배제의 원칙

1. 개요

먼저 '개발이익'이란 공익사업의 시행 또는 시행에 따른 절차로서 행해진 토지이용계획의 변동 등으로 인해 토지소유자가 자신의 노력과 상관 없이 지가가 상승되어 현저하게 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분이라고 정의할 수 있습니다. (한마디로 '불로소득') 우리나라 토지보상법제 체계하에서는 이러한 불로소득을 절대로 보상금에 반영하여 줄 수 없다는 원칙 하에 토지보상법 및 그 하위 법제 아래 여러가지 제거장치를 두고 있습니다.

2. 토지보상법제 상의 개발이익 배제의 원칙

토지보상의 가장 상위법 및 기본법이라고 할 수 있는 공익사업을 위한 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제67조 제2항에서는 '보상액 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지등의 가격의 변동이 있는 때 이를 고려하지 않는다'는 개발이익배제의 대원칙을 천명하고 있습니다. 이를 구체화 한 것이 토지보상평가지침 제7조입니다. 토지보상평가지침 제7조에서는 당해 공익사업으로 인한 지가 증분, 당해 공익사업으로 인하여 토지이용계획사항이 변경됨에 따라 변동된 지가 증분 등 토지보상법 67조 2항의 내용을 보다 상세히 기술하고 있습니다.

​3. 개발이익 배제 원칙의 구현방법​

토지보상법 및 감정평가실무기준에서는 실무상으로 처리하는 방법을 명시해 놓고 있습니다.

(1) 비교표준지의 선정(감정평가실무기준 810.5.6.2)

공익사업시행지구에 수용되는 토지를 평가할 때는 그 공익사업시행지구 안에 있는 표준지를 기준으로 함이 원칙입니다. 특별한 사유가 있을 때는 공익사업시행지구 밖의 것을 쓸 수 있습니다. 그 이유는 공익사업 밖의 표준지의 경우 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 반영되어 있을 확률이 높기 때문입니다.

(2) 적용공시지가의 선택(감정평가실무기준 810.5.6.3)

적용공시지가 선택 시 사업인정고시일 전의 것을 사용하도록 규정하고 있습니다. 사업인정 이후에는 개발 호재를 반영한 개발이익이 반영되어 있을 가능성이 크기 때문입니다.

(3) 시점수정률의 결정(감정평가실무기준 810.5.6.4.1)

비교표준지가 소재하는 시군구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동되었다고 인정될 경우에는 해당 공익사업과 무관한 인근 시군구의 지가변동률을 적용하게끔 되어 있습니다.

(4) 그 밖의 요인 보정(감정평가실무기준 810.5.6.6)

그 밖의 요인 보정치를 결정할 때 해당 공익사업의 시행에 따른 가격 변동은 보정해서는 안된다고 규정하고 있습니다.

(5) 개별적 제한의 미고려(토지보상법 시행규칙 제23조 제1항)

공법상 제한받는 토지는 제한 받는 대로 평가함이 원칙이나 그 공법상 제한이 당해 공익사업을 직접 목적으로 가해진 경우라면 제한이 없는 상태를 상정하여 평가해야 합니다.

(6) 당해 공익사업을 직접 목적으로 하는 용도지역변경 미고려(토지보상법 시행규칙 제23조 제2항)

당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역, 지구 등이 변경된 토지에 대해서는 변경되기 전의 용도지역 지구 등을 기준으로 평가하도록 규정하고 있습니다.

개별공시지가와 보상금과의 상관관계

1. 표준지공시지가

표준지공시지가는 전국의 과세대상 토지 및 국공유지 2,600만 필지 가운데 대표성 있는 45만 필지를 선정, 매년 1월1일을 기준으로 단위면적당 가격을 조사, 고시하는 가격입니다. 표준지공시지가는 종합소득세, 토지초과이득세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득세, 개발이익부담금 등 각종 토지관련 세금의 부과기준이 되는 개별필지 공시지가를 산정하는 기준으로 활용됩니다. 또한 정부가 공공용지를 매수하거나 수용 또는 사용하는경우 보상과 국공유토지의 취득 처분 등에도 표준지공시지가가 적용됩니다. 건설교통부가 표준지공시지가를 확정, 고시하면 시장, 군수, 구청장은 표준지를 기준으로 전국 2,600만 필지에 달하는 개별필지의 지가를 공고하게 됩니다.

2. 개별공시지가

표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격을 의미합니다. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장·군수·구청장 등이 조사하여 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정합니다. 전국 251개 시·군·구는 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 말경에 공시된 표준지공시지가를 기준으로 6월 30일까지 전국의 약 3,143만 필지에 대한 개별공시지가를 산정해 공시합니다. 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다. 해당기관이 공시지가를 고시할 때에는 일정기간 토지소유자들에게 열람을 시키거나 개별통지를 해야 하고, 이때 이의가 있으면 30일 이내에 서면으로 해당 시장·군수·구청장에게 이의를 할 수 있으며, 이의가 받아들여지지 않을 경우에는 행정심판과 행정소송을 제기할 수 있습니다.

3. 개별공시지가의 산정

표준지 공시지가를 기준으로 지자체의 지가담당 공무원이 한국감정원에서 제공하는 토지가격 비준표를 적용하여 전 필지에 대한 개별공시지가를 산정하면 해당 지역의 표준지공시지가 담당 감정평가사가 산정한 전 필지에 대한 적정성 여부를 검증한 후 최종적으로 공시하게 됩니다. 산정지가에 이의가 있을 때는 의견제출-이의신청-행정심판-행정소송의 절차를 거쳐 이의를 해소할 수 있습니다.

4. 개별공시지가와 보상금의 상관관계

감정평가결과가 공개되고 나면 이의신청을 진행하시면서 가장 많이 언급하시는 것이 바로 공시지가와 감정평가액과의 차이 문제입니다. 토지의 경우라면 개별공시지가를 기준으로 말씀하시고, 다세대나 연립주택 등이라면 공동주택공시가격을 기준으로 말씀하시는 경우가 대부분입니다. 결론적으로 토지의 경우 개별공시지가와 보상평가액은 어느 정도의 상관성은 있습니다.

보상평가액은 표준지공시지가를 기준으로 품등비교를 통한 개별 평가액을 도출하는 구조이며 개별공시지가의 경우 역시 표준지공시지가를 기준으로 담당 공무원이 비준표를 적용하여 대량으로 산출한 산정가격이기 때문에 '표준지공시지가'라는 태생이 동일한 것입니다. 하지만 양자에는 엄연한 차이점이 존재합니다.

일단 가격의 목적 자체가 감정평가의 경우는 보상이나 담보, 경매 등 평가목적이 뚜렷하게 명시가 되나, 개별공시지가의 경우 과세 목적으로 편의상 기계적이고 대규모로 산정한 가격으로서 양자의 활용상 차이가 있습니다. 또한 감정평가액은 감정평가사가 필지마다 감정평가기법을 동원하여 정교하게 산출한 가격인 반면, 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 대량으로 산출하였기에 정밀도를 다소 포기하고 산출 과정상의 수월성, 경제성을 확보한 가격입니다.

가장 결정적인 차이는 '그 밖의 요인' 적용에서 발생합니다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 비준표상의 품등비교만 적용한 가격인 반면 보상 감정평가액은 비교표준지가 시세를 반영하지 못하는 부분에 대한 보정치인 '그밖의 요인'보정을 적용하여 시세를 현실화한 가격입니다. 물론 개발이익은 배제하게 됩니다.

따라서 수용을 당하시는 분들 입장에서는 개별공시지가의 몇배가 보상액일지 매우 민감해 하십니다. 인근 사업지구에서는 공시지가의 몇배가 보상액으로 나왔다더라... 또는 옆 땅들은 공시지가의 몇배가 보상액인데 나는 그것보다 낮게 다왔다... 등등 공시지가의 배율을 비교의 대상으로 삼으시는 경우가 매우 많습니다.

공시지가 대비 배율이 적다면 억울하다고 느끼실 수도 있겠지만 보상평가액과 공시지가의 배율 차이가 적다면 이는 공시지가가 이미 시세를 어느 정도 반영하고 있기 때문입니다. 옆동네의 보상평가액의 공시지가 대비 배율이 높다면 그 동네의 공시지가가 시세 대비 낮았던 것이고 옆 땅들의 보상평가액의 공시지가 대비 배율이 높다면 그 땅을 평가하는데 적용된 표준지의 가격수준 자체가 낮았기 때문에 그렇습니다. 따라서 협의보상평가 금액을 접하시고 나서 이의를 효과적으로 제기하시기 위해서는 개별공시지가와 보상평가액의 배율로 접근하시는것 보다는 표준지 선정이 제대로 되었는지, 그 밖의 요인 비교치가 적정하여 시세를 제대로 반영하였는지 여부에 집중하시는 것이 훨씬 효과적이라고 보겠습니다.

피수용자 분들이 개별공시지가를 기준으로 생각하시는 것은 충분히 이해는 됩니다. 사실상 일반인들이 접하는 공신력 있는 가격은 개별공시지가, 공동주택공시가격 밖에는 없기 때문이죠.
하지만 역으로 생각하면 감정평가사들 입장에서는 항상 듣는 이의제기 사항이기 때문에 보상평가액에 대한 이의를 제기하면서 공시지가를 비교 근거로 삼는 것은 별도의 심도있는 검토대상이 아닌 이의제기 내용으로 비춰질 소지가 있습니다.