개별공시지가와 보상금과의 상관관계

1. 표준지공시지가

표준지공시지가는 전국의 과세대상 토지 및 국공유지 2,600만 필지 가운데 대표성 있는 45만 필지를 선정, 매년 1월1일을 기준으로 단위면적당 가격을 조사, 고시하는 가격입니다. 표준지공시지가는 종합소득세, 토지초과이득세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득세, 개발이익부담금 등 각종 토지관련 세금의 부과기준이 되는 개별필지 공시지가를 산정하는 기준으로 활용됩니다. 또한 정부가 공공용지를 매수하거나 수용 또는 사용하는경우 보상과 국공유토지의 취득 처분 등에도 표준지공시지가가 적용됩니다. 건설교통부가 표준지공시지가를 확정, 고시하면 시장, 군수, 구청장은 표준지를 기준으로 전국 2,600만 필지에 달하는 개별필지의 지가를 공고하게 됩니다.

 

2. 개별공시지가

표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격을 의미합니다. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장·군수·구청장 등이 조사하여 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정합니다. 전국 251개 시·군·구는 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 말경에 공시된 표준지공시지가를 기준으로 6월 30일까지 전국의 약 3,143만 필지에 대한 개별공시지가를 산정해 공시합니다. 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다. 해당기관이 공시지가를 고시할 때에는 일정기간 토지소유자들에게 열람을 시키거나 개별통지를 해야 하고, 이때 이의가 있으면 30일 이내에 서면으로 해당 시장·군수·구청장에게 이의를 할 수 있으며, 이의가 받아들여지지 않을 경우에는 행정심판과 행정소송을 제기할 수 있습니다.

3. 개별공시지가의 산정

표준지 공시지가를 기준으로 지자체의 지가담당 공무원이 한국감정원에서 제공하는 토지가격 비준표를 적용하여 전 필지에 대한 개별공시지가를 산정하면 해당 지역의 표준지공시지가 담당 감정평가사가 산정한 전 필지에 대한 적정성 여부를 검증한 후 최종적으로 공시하게 됩니다. 산정지가에 이의가 있을 때는 의견제출-이의신청-행정심판-행정소송의 절차를 거쳐 이의를 해소할 수 있습니다.

 

4. 개별공시지가와 보상금의 상관관계

감정평가결과가 공개되고 나면 이의신청을 진행하시면서 가장 많이 언급하시는 것이 바로 공시지가와 감정평가액과의 차이 문제입니다. 토지의 경우라면 개별공시지가를 기준으로 말씀하시고, 다세대나 연립주택 등이라면 공동주택공시가격을 기준으로 말씀하시는 경우가 대부분입니다. 결론적으로 토지의 경우 개별공시지가와 보상평가액은 어느 정도의 상관성은 있습니다.

보상평가액은 표준지공시지가를 기준으로 품등비교를 통한 개별 평가액을 도출하는 구조이며 개별공시지가의 경우 역시 표준지공시지가를 기준으로 담당 공무원이 비준표를 적용하여 대량으로 산출한 산정가격이기 때문에 '표준지공시지가'라는 태생이 동일한 것입니다. 하지만 양자에는 엄연한 차이점이 존재합니다.

일단 가격의 목적 자체가 감정평가의 경우는 보상이나 담보, 경매 등 평가목적이 뚜렷하게 명시가 되나, 개별공시지가의 경우 과세 목적으로 편의상 기계적이고 대규모로 산정한 가격으로서 양자의 활용상 차이가 있습니다. 또한 감정평가액은 감정평가사가 필지마다 감정평가기법을 동원하여 정교하게 산출한 가격인 반면, 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 대량으로 산출하였기에 정밀도를 다소 포기하고 산출 과정상의 수월성, 경제성을 확보한 가격입니다.

가장 결정적인 차이는 '그 밖의 요인' 적용에서 발생합니다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 비준표상의 품등비교만 적용한 가격인 반면 보상 감정평가액은 비교표준지가 시세를 반영하지 못하는 부분에 대한 보정치인 '그밖의 요인'보정을 적용하여 시세를 현실화한 가격입니다. 물론 개발이익은 배제하게 됩니다.

따라서 수용을 당하시는 분들 입장에서는 개별공시지가의 몇배가 보상액일지 매우 민감해 하십니다. 인근 사업지구에서는 공시지가의 몇배가 보상액으로 나왔다더라... 또는 옆 땅들은 공시지가의 몇배가 보상액인데 나는 그것보다 낮게 다왔다... 등등 공시지가의 배율을 비교의 대상으로 삼으시는 경우가 매우 많습니다.

공시지가 대비 배율이 적다면 억울하다고 느끼실 수도 있겠지만 보상평가액과 공시지가의 배율 차이가 적다면 이는 공시지가가 이미 시세를 어느 정도 반영하고 있기 때문입니다. 옆동네의 보상평가액의 공시지가 대비 배율이 높다면 그 동네의 공시지가가 시세 대비 낮았던 것이고 옆 땅들의 보상평가액의 공시지가 대비 배율이 높다면 그 땅을 평가하는데 적용된 표준지의 가격수준 자체가 낮았기 때문에 그렇습니다. 따라서 협의보상평가 금액을 접하시고 나서 이의를 효과적으로 제기하시기 위해서는 개별공시지가와 보상평가액의 배율로 접근하시는것 보다는 표준지 선정이 제대로 되었는지, 그 밖의 요인 비교치가 적정하여 시세를 제대로 반영하였는지 여부에 집중하시는 것이 훨씬 효과적이라고 보겠습니다.

피수용자 분들이 개별공시지가를 기준으로 생각하시는 것은 충분히 이해는 됩니다. 사실상 일반인들이 접하는 공신력 있는 가격은 개별공시지가, 공동주택공시가격 밖에는 없기 때문이죠.
하지만 역으로 생각하면 감정평가사들 입장에서는 항상 듣는 이의제기 사항이기 때문에 보상평가액에 대한 이의를 제기하면서 공시지가를 비교 근거로 삼는 것은 별도의 심도있는 검토대상이 아닌 이의제기 내용으로 비춰질 소지가 있습니다.