도로보상
<토지보상법 관련규정>
제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.2.5.>
1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법
②제1항제2호에서 "사실상의 사도"라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005.2.5., 2012.1.2., 2012.4.13.>
1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로
4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
③구거부지에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.
④제1항 및 제3항에서 "인근토지"라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.
<감정평가실무기준 관련규정>
6.2.4 사도법에 따른 사도부지
① ｢사도법｣에 따른 사도의 부지(이하 “사도부지”라 한다)에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 5분의 1 이내로 한다.
② 제1항에서 “인근토지”란 그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다.
6.2.5 사실상의 사도부지
① 사실상의 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 한다.
② 제1항에서 “인근토지”란 [810-6.2.4-②]을 준용한다.
1. 사도법상 사도부지
(1) 의의
사도법에 따른 사도란 공도가 아닌 도로로서 그 소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 스스로 관할 지자체장의 사도개설허가를 받아 개설되는 공도에 접속되는 도로를 말하며, 사도관리대장에 등재되고 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없는 도로를 의미합니다.
(2) 평가방법
- 사도법상 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 5분의 1 이내로 합니다.
- 후술할 사실상의 사도의 경우는 3분의 1로 평가함에 비해 사도법상 사도의 경우 더 낮게 하는 이유는 사도법상 사도는 토지소유자가 직접 사도개설허가를 받아 설치한 도로이므로 그만큼 토지소유자의 자의로 설치함에 따라 인근 토지로의 가치 화체 정도가 상대적으로 강하다고 보기 때문입니다. 쉽게 말하면 토지소유자의 필요에 의해서 설치한 도로이므로 도로 개설로 인하여 수혜를 받는 본체가 되는 땅에 이미 그 가치가 많이 묻어 있으므로 도로 부분은 보상을 적게 해 주어도 된다는 논리입니다.
- 여기서 ‘인근토지’라 함은 해당 도로부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적 이용상황의 토지로서 대상토지와 지리적으로 가까운 토지를 의미합니다. 따라서 해당 부분의 현황이 도로로 이용되기 전의 원래 현황지목이 무엇인지도 참고해야 할 것이고, 인근이 농경지대인지, 주거지대인지 역시도 중요한 판단기준이 될 것입니다.
- 또 하나의 논점이 ‘인근토지’의 감정평가금액이 해당 사도가 개설된 상태의 금액인지 개설되기 전 상태의 금액인지의 문제입니다. (구)공특법 체제에서는 인근토지 감정평가액은 해당 도로의 개설로 인한 개발이익을 포함하지 않는다는 규정이 있었으나 현 토지보상법 체제로 넘어오면서 해당 규정이 삭제된 바, 현재는 인근토지에 대한 감정평가액 산정 시 사도가 개설된 상태를 상정하여 감정평가합니다.
2. 사실상의 사도부지
(1) 의의
사실상의 사도란 사도법상 사도 외의 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 의미합니다.
① 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
② 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
③ 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로
④ 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
- ①번의 경우 도로법이나 국토계획법 등에 의해 설치가 강제된 것이 아니라 토지소유자의 자의에 의해 설치한 것으로서 도로부분의 가치가 동일인 소유의 다른 토지로 이전된 것이어야 합니다. 따라서 도로와 본체의 소유자가 다른 경우는 사실상 사도가 아닙니다.
- ②번의 경우에는 민법 제219조 상의 주위토지통행권이 발생한 도로, 통행지역권이나 임대차 등 약정에 의한 통행권이 발생한 도로, 공동체 생활을 하면서 자연발생적으로 형성된 도로 등이 있습니다.
- ③번의 경우는 건축법상 건축물의 대지는 너비 4미터이상의 도로에 2미터 이상을 접해야 하는데, 이 때의 ‘도로’란 국토법・도로법・사도법 등 법령에 의하여 고시된 도로 뿐만 아니라 건축허가권자(지자체장)이 위치를 지정・공고한 도로를 의미합니다. 당 규정의 경우는 후자의 도로를 지칭합니다.
- ④번의 경우 토지소유자가 일단의 넓은 토지를 개발하면서 인허가 등을 받거나 본체 부분의 토지의 효용증진을 위하여 도로를 개설하는 이른바 ‘단지분할형’ 도로를 의미합니다. 대법원에서도 이를 사실상의 사도의 유형으로 판단하고 있습니다.(96누2569판결)
(2) 평가방법
- 사실상의 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 합니다.
- 사실상의 사도부지를 인근토지에 비해 낮게 감정평가하는 이유는 사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시킴으로써 보호되고 있는 토지가치에 화체되었다고 보거나, 화체되지 않은 경우에도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을수 없으므로 그 경제적 가치가 정상적인 토지에 비하여 낮기 때문입니다.
- ‘인근토지’의 개념 및 감정평가액 산출 방법은 사도법상 사도와 동일합니다.
3. 예정공도 부지
(1) 의의
- 예정공도란 국토계획법에 따른 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 도로를 의미합니다. 더 상술하자면, 기반시설로서의 도로는 ‘도시관리계획결정 → 토지등의 수용 → 도로개설공사 → 도로로 사용’ 등과 같은 과정을 거쳐서 설치되나 예정공도는 이러한 과정을 거치지 않고 도시관리계획 결정 후 곧바로 사실상 개설된 도로를 말합니다.
- 이해를 돕기 위해 예정공도의 예를 들면 다음과 같습니다. 어떤 토지 위에 도시계획도로를 새로 개설하는 내용의 고시가 된 후 고시 내용에 따라 토지가 분할이 되었고, 분할 후 토지 소유자는 도로 편입부분이 아닌 정상 필지 위에 상가를 신축하습니다. 상가를 신축한 이후 자연스럽게 도시계획도로로 편입될 예정인 필지는 상가 입주자 및 이용객 및 인근 주민의 통행로로 사용되게 되었습니다. 이러한 경우 도시계획도로 편입 예정 필지 부분을 예정공도로 볼 수 있습니다.
- 이러한 예정공도는 개념상 ‘자기토지의 편익을 위하여’ 설치한 도로로 볼 수는 있으나 도시관리계획에 의하여 도로개설 예정이 강제된 것이므로 ‘스스로 설치한 도로’가 아니라는 점에서 사실상 사도와는 구별됩니다.
(2) 평가방법
- 예정공도 부지는 사도법상 사도 또는 사실상 사도에 해당되지 않는 바, 토지보상법 시행규칙 제26조가 적용되지 않고 일반적인 토지평가 방법인 동법 시행규칙 제22조에 따라 공도부지의 감정평가방법에 준하여 평가합니다. 따라서 예정공도의 감정평가는 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가합니다. 참고로 공도란 국가 지자체가 행정권의 작용으로서 토지를 일반 공중에의 통행에 제공한 도로를 의미합니다.
