토지 보상평가의 원칙
토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)
① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.
1. 객관적 기준 감정평가
토지 보상평가는 기준시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 감정평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다.
- 객관적 상황 : 제3자의 입장에서 판단, 특수한 용도에 이용할 것을 전제로 하거나 주위환경이 특별하게 바뀔 것을 전제하는 경우가 아닐 것.(ex. 온천으로 개발가능성이라는 장래의 동향을 지나치게 크게 평가하는 경우)
2. 현실적인 이용상황 기준 감정평가
토지 보상평가는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 관련 법령 및 이 기준에서 달리 규정하는 경우는 그러하지 아니하다.
- 현실적인 이용상황 기준 감정평가의 예외 : 일미불무
3. 개별 감정평가
토지 보상평가를 할 때에는 대상토지 및 소유권외의 권리마다 개별로 행하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개별로 보상액을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가할 수 있다.
<개별평가의 예외>
- 일괄평가 : 2필지 이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 경우는 일괄평가함.
- 구분평가 : 한필지의 토지라고 해도 이용상황이 다르거나 용도지역 등이 달라 가치가 상이한 경우에는 이를 구분하여 평가함.
- 부분평가 : 한 필지 토지의 일부분만이 편입되는 경우 편입당시 토지 전체의 상황을 기준으로 평가함.
4. 나지 상정 감정평가
토지 보상평가는 나지 상태를 상정하여 감정평가한다. 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있어 그 건축물 등과 토지를 일괄하여 감정평가 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 건축물 등이 있는 것이 토지 가치의 증가요인이 되는 경우는 건축물이 있는 상태대로 평가
(ex. 개발제한구역 내 건축물 있는 토지)
5. 해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제 감정평가
토지 보상평가는 다음 각 호의 사항으로 인한 가치의 증감분을 배제한 가액으로 감정평가한다.
① 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 것에 따른 가치의 증감분
② 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행한 토지이용계획의 설정・변경・해제 등에 따른 가치의 증감분
⓷ 그 밖에 해당 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 가치의 증감분
6. 공시지가 기준 감정평가
토지 보상평가는 표준지공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 기준시점까지의 관련 법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 토지보상법 시행령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖에 토지의 위치・형상・환경・이용상황 등
