개발이익 배제의 원칙

 

 

1. 개요

먼저 '개발이익'이란 공익사업의 시행 또는 시행에 따른 절차로서 행해진 토지이용계획의 변동 등으로 인해 토지소유자가 자신의 노력과 상관 없이 지가가 상승되어 현저하게 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분이라고 정의할 수 있습니다. (한마디로 '불로소득') 우리나라 토지보상법제 체계하에서는 이러한 불로소득을 절대로 보상금에 반영하여 줄 수 없다는 원칙 하에 토지보상법 및 그 하위 법제 아래 여러가지 제거장치를 두고 있습니다.

 

 

2. 토지보상법제 상의 개발이익 배제의 원칙

토지보상의 가장 상위법 및 기본법이라고 할 수 있는 공익사업을 위한 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제67조 제2항에서는 '보상액 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지등의 가격의 변동이 있는 때 이를 고려하지 않는다'는 개발이익배제의 대원칙을 천명하고 있습니다. 이를 구체화 한 것이 토지보상평가지침 제7조입니다. 토지보상평가지침 제7조에서는 당해 공익사업으로 인한 지가 증분, 당해 공익사업으로 인하여 토지이용계획사항이 변경됨에 따라 변동된 지가 증분 등 토지보상법 67조 2항의 내용을 보다 상세히 기술하고 있습니다.

 

 

​3. 개발이익 배제 원칙의 구현방법​

토지보상법 및 감정평가실무기준에서는 실무상으로 처리하는 방법을 명시해 놓고 있습니다.

 

(1) 비교표준지의 선정(감정평가실무기준 810.5.6.2)

공익사업시행지구에 수용되는 토지를 평가할 때는 그 공익사업시행지구 안에 있는 표준지를 기준으로 함이 원칙입니다. 특별한 사유가 있을 때는 공익사업시행지구 밖의 것을 쓸 수 있습니다. 그 이유는 공익사업 밖의 표준지의 경우 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 반영되어 있을 확률이 높기 때문입니다.

 

(2) 적용공시지가의 선택(감정평가실무기준 810.5.6.3)

적용공시지가 선택 시 사업인정고시일 전의 것을 사용하도록 규정하고 있습니다. 사업인정 이후에는 개발 호재를 반영한 개발이익이 반영되어 있을 가능성이 크기 때문입니다.

 

(3) 시점수정률의 결정(감정평가실무기준 810.5.6.4.1)

비교표준지가 소재하는 시군구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동되었다고 인정될 경우에는 해당 공익사업과 무관한 인근 시군구의 지가변동률을 적용하게끔 되어 있습니다.

 

(4) 그 밖의 요인 보정(감정평가실무기준 810.5.6.6)

그 밖의 요인 보정치를 결정할 때 해당 공익사업의 시행에 따른 가격 변동은 보정해서는 안된다고 규정하고 있습니다.

 

(5) 개별적 제한의 미고려(토지보상법 시행규칙 제23조 제1항)

공법상 제한받는 토지는 제한 받는 대로 평가함이 원칙이나 그 공법상 제한이 당해 공익사업을 직접 목적으로 가해진 경우라면 제한이 없는 상태를 상정하여 평가해야 합니다.

 

(6) 당해 공익사업을 직접 목적으로 하는 용도지역변경 미고려(토지보상법 시행규칙 제23조 제2항)

당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역, 지구 등이 변경된 토지에 대해서는 변경되기 전의 용도지역 지구 등을 기준으로 평가하도록 규정하고 있습니다.