잔여지 관련 논점 정리

 

 

<토지보상법>

 

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다. <개정 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

 

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.

③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.

④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

<토지보상법 시행령>

 

제39조(잔여지의 판단) ① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

 

 

<토지보상법 시행규칙>

 

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) ①동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

②동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

 

 

 

1. 개설

 

(1) 잔여지의 의의 및 요건

 

감정평가사로서 보상평가를 진행하다 보면 잔여지에 관한 문제는 매우 자주 맞닥뜨리는 편입니다. 일대가 면(面)적으로 편입되는 사업에는 잔여지 문제가 비교적 덜 발생하지만 도로개설사업이나 철도사업 등 선(線)적 사업에는 잔여지에 관한 문제점을 주장하시는 소유자가 매우 많습니다. 잔여지란 무엇일까요? 토지보상법 제73조 제1항에 의하면 ​'동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 편입되고 남은 토지'를 말한다고 규정되어 있습니다.

 

상기 잔여지의 정의에서 '잔여지'가 될 요건을 분설하여 보겠습니다. 먼저 잔여지가 되기 위해서는 '동일소유자'에게 속하는 토지여야 합니다. 또한 '일단의 토지'여야 합니다. 일단의 토지란 반드시 1필의 토지를 지칭하는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 여러 필지까지 포함하는 것입니다.

 

(2) 잔여지 보상의 종류

 

자신의 토지가 잔여지에 해당한다고 주장하는 분들이 계신 반면, 그렇지 않은 분들도 계십니다. 그렇다면 과연 내 땅이 잔여지에 해당되어 보상대상이 될 수 있을지부터가

가장 근본적인 의문일 것입니다. 만약 잔여지를 매수해달라는 건이라면 토지보상법 제74조가 적용되어 일정한 요건을 충족해야 합니다. 그러나 가치하락보상의 경우는 동법 제73조가 적용되어 '일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나'라고 규정된 바, 잔여지의 가액 감소 자체를 보상 대상으로 규정하고 있을 따름입니다. 따라서 현행 토지보상법은 감소액의 다소에 구애됨이 없이 보상하는 것으로 간주함이 타당할 듯합니다.

 

 

 

2. 잔여지 가치하락 보상

 

(1) 잔여지 가치하락 보상평가의 원칙

 

잔여지로 인정될 경우 가치하락에 따른 보상평가 방법은 다음과 같습니다.

토지보상법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지가액에서 공익사업에 편입된 후의 잔여지가액을 뺀 금액으로 차액만큼 편입전후를 비교하여 보상하도록 하고 있습니다.

공익사업에 편입되기 전의 잔여지가액은 일단의 토지 전체가액에서 공익사업에 편입되는 토지 부분의 가액을 뺀 금액으로 산정합니다. 만약 대상토지가 공익사업지구에 편입됨으로 인하여 잔여지 가치가 변동되었다고 인정될 경우는 변동되기 전의 가액으로 평가합니다.

 

공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액은 잔여지만이 남게 되는 상태를 기준으로 평가합니다. 즉, 잔여지의 개별요인을 기준으로 평가한다는 의미입니다. 예를 들어 정사각형 모양의 토지의 일부가 편입되어 삼각형 모양의 면적이 과소한 토지가 되었다면 삼각형의 면적과소한 토지를 기준으로 평가한다는 의미입니다.

 

(2) 잔여지 가치하락 보상평가시 유의할 사항

 

잔여지 보상평가 시 주의할 점으로는 '사업시행이익과의 상계 금지'라는 원칙이 있습니다. 쉽게 말해서 맹지인 토지의 일부가 수용되어 토지 앞에 8미터 도로가 개설되었으니 토지 가치가 매우 증대되었으므로 잔여지 가치하락과 사업시행으로 인한 이익과 '퉁'치는 것이 불가능하다는 원칙입니다.

 

또한 대법원 판례(대법원 2011.2.24선고 2010두23149판결)에 의하면 잔여지 가치하락에 따른 보상에서 보상할 손실에는 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다고 판결한 바 있습니다. 즉, 현재의 물리적 형상의 열세 뿐만 아니라 장래의 경제적 손실까지 감안하여 평가할 수 있다는 의미입니다.

 

같은 맥락에서 잔여지에 통로나 담장 및 그 밖의 공사가 필요한 경우에는 그 비용상당액을 고려하여 손실을 계상해야 합니다.

 

조금 더 디테일한 사항을 살펴보자면, ​평가의 기준시점은 협의평가시는 협의성립 당시의 가격을, 재결시에는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다.적용하는 공시지가를 언제 것으로 할 지 다소 논란은 있습니다만 잔여지 가치하락에 따른 보상은 공익사업시행지구에 편입되는 시점을 기준으로 함이 타당할 듯 합니다. 가치하락 발생시점이 공익사업시행지구 편입시점이므로 공법상 제한 역시 보상 당시를 기준으로 하게 됩니다. 따라서 보상 이후 해당 공익사업과 관계 없이 공법상 제한이 변경된 경우라 할지라도 이를 고려하면 안될 것입니다.

 

 

 

 

3. 잔여지 매수보상

 

(1) 잔여지 매수보상 규정의 취지

 

토지보상법 제74조 제1항에는 다음과 같이 규정되어 있습니다.​

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

 

만약 편입부분의 객관적 시장가치만 보상하고 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대해 별도로 보상하지 않는다면 보상 전에 비하여 보상 후의 재산권 가치가 감소되기 때문에 상기와 같은 규정을 두는 것입니다.

 

(2) 잔여지 매수보상대상에 해당될 요건

 

먼저 잔여지 매수의 요건을 상기 규정에서 부터 하나하나 추출하여 분석해 보겠습니다. 먼저 잔여지 가치하락보상과 마찬가지로 "잔여지"의 요건을 충족해야 합니다.

즉, 상기 토지보상법 제74조 1항의 '동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 남은 토지'라는 요건을 일단 충족해야 합니다.

 

또한 상기 토지보상법 규정 중에서 '종래의 목적'이라 함은 취득 당시 해당 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 목적을 의미하고 장래 이용할 것으로 예정된 목적은 포함하지 않습니다.

 

또한 '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란한 것은 물론이고 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우(예를 들면 이용은 가능할지라도 많은 추가비용이 소요되는 경우)도 포함합니다.

 

잔여지의 종래목적 사용 불가능 여부에 대해서는 아래와 같이 토지보상법 시행령에 비교적 자세히 규정이 되어 있습니다.

법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1.대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2.​농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3.​공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4.​ 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

 

여기서 특히 1번 요건과 관련해서 건축법 제57조 제1항은 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건축법 시행령 제80조에서는 이러한 분할제한 면적으로, 다음과 같이 규정하고 있습니다.

◾주거지역 60제곱미터

◾상업지역 150제곱미터

◾공업지역 150제곱미터

◾녹지지역 200제곱미터

◾그 외 지역 60제곱미터

 

대지의 경우에는 위의 범위 안에서 지자체의 조례로 정하는 분할제한면적을 참작하여 판단할 수 있습니다.

 

이와 같이 잔여지가 상기의 요건에 해당하는지 여부를 판단할 때는

◾​잔여지의 위치, 형상, 이용상황, 용도지역

◾공익사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적

등을 종합적으로 고려해야 합니다. (토지보상법 시행령 제39조 제2항)

또한 잔여지와 인접한 본인소유토지의 유무 및 일단지 사용 가능성도 고려해야 합니다.

 

(3) 잔여지 매수대상 토지의 감정평가

 

감정평가 원칙은 '잔여지를 포함한 일단의 토지 전체가액 - 편입되는 토지의 가액'으로 평가하는 바, (감정평가실무기준 800-6.3.4) 가치하락보상과 그 논리가 매우 유사합니다.다만, 이 때 편입토지 가액은 일단의 토지 전체가액을 기준으로 함이 원칙이므로 일단의 토지가액과 편입토지의 적용단가는 같은 것이 일반적입니다. 그 외 기준시점이나 적용공시지가, 당해사업으로 인한 가치변동 반영여부, 사업이익상계금지 등은 가치하락보상의 경우와 같습니다.