주거이전비
주거이전비의 경우 가구원수에 따라 기계적으로 산출되기 때문에 감정평가사가 개입할 여지는 없습니다. 다만 지급 대상이 되는지 아닌지 만이 논점이 될 뿐일 것입니다.
주거이전비에 대한 토지보상법상 근거규정은 법 제78조 제5항입니다. 토지보상법 제78조 제5항에 따르면 '주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다'고 되어 있습니다.
구체적인 산정 방법은 동법 시행규칙 제54조에 기재되어 있는 바, 다음과 같습니다.
제54조(주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.6>
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12, 2016.1.6>
③제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 이 항에서 "월평균 가계지출비"라 한다)를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다. <개정 2009.11.13, 2012.1.2>
1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
이를 요약하자면 다음과 같습니다.
1. 소유자에 대하여는 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 지급합니다. 세입자 처럼 사업인정고시 당시 또는 관계법령에 의한 고시등이 있은 당시를 기준으로 하라는 법규정은 없으나 대한법률구조공단 등의 질의회신으로 볼 때 세입자와 동일한 기준일 규정이 적용되는 것으로 해석함이 타당할 것으로 보입니다. 즉, 사업인정고시일 등 당시 소유자인 피수용자만 주거이전비 지급대상이 됩니다. 단, 소유자가 실거주자가 아니거나 무허가건축물인 경우는 제외됩니다.
2. 세입자의 경우는 사업인정고시 당시 또는 관계법령에 의한 고시등이 있은 당시 3월이상 거주한 자에 대하여 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 지급하도록 되어 있습니다. 단, 무허가건축물등에 입주한 세입자의 경우 사업인정고시일 등 당시 당해 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 상기 주거이전비를 지급하도록 규정하고 있습니다.
월평균 가계지출비는 국가통계포털(KOSIS)에서 검색하실 수 있습니다.
또한 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 이사비를 별도로 지급해야 합니다. 이사비는 공익사업지구 밖으로 이사함에 따라 별도로 소요되는 이사비용을 보전해 주는 것이라고 볼 수 있습니다.
다만, 재개발 등 정비사업의 경우 공람공고일이 기준인지 상기 토지보상법 시행규칙 제54조에 따를지 논란이 있었습니다. 하지만 2015.2.26 선고된 2012두19519 대법원 판결에 따라 논란의 소지가 없어졌습니다. 대법원은 "구 도정법 제36조, 구 공익사업법 제78조, 동법 시행규칙 제54조 등의 문언과 규정 형식 등을 종합하면 구 도정법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용건축물의 소유자를 대상으로 한다"라는 요지로 판시한 바 있습니다.
정리하자면, 정비사업의 경우 기준일은 '공람공고일'이며, 실제 거주자에게만 보상한다는 것입니다.
국토부에서도 2016.05.31. 주택정비과 질의회신에 대하여 다음과 같은 취지로 답신한 바 있습니다.
1. 질의요지
세입자들에게 주거이전비와 이사비가 지급대상자 선정 기준일이 언제인지
2. 회신내용
「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제2항에 따르면 영 제44조의2제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 하도록 하고 있으므로, 질의하신 사항의 경우 해당 정비구역의 공람공고일이 기준시점임을 알려드리니, 정확한 일자 등에 대하여는 해당 정비계획수립권자인 관할 장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
